Immobilienpreise steigen 2020 moderat

Der Immobilienpreisspiegel 2020 zeigt: Die Prognose des Vorjahres war richtig. Nun sollte der Fokus auf die preiswerte Eigentumsbildung der jungen Bevölkerung liegen.

Der so genannte Immobilienpreisspiegel ist eine wichtige Unterlage für Treuhänder, alle beratenden Berufe und Konsumenten. „Er reflektiert die im vergangenen Jahr erzielten Durchschnittspreise für verschiedene Liegenschaftsarten in allen politischen Bezirken Österreichs“, erklärt Philipp Reisinger, Obmann der Fachgruppe Immobilien- und Vermögenstreuhänder der Tiroler Wirtschaftskammer.

Was ist im Jahr 2019 passiert?

Insgesamt wurden in Tirol 2019 12.313 Immobilienverkäufe mit einem Verkaufsvolumen von 4,022 Mrd. Euro verbüchert. Das ist ein Zuwachs von 8,1 Prozent bei der Anzahl der Verkäufe und 14,1 Prozent beim Verkaufsvolumen. Ein klarer Preistrend nach oben, „allerdings ist bei den einzelnen Objektarten eine sehr unterschiedliche Entwicklung zu verzeichnen“, so Tirols Fachgruppenobmann Philipp Reisinger.

So machen von den 12.313 Immobilienverkäufen alleine die Grundstücke einen Anteil von 17 Prozent aus. Dabei lässt sich aber feststellen, dass die Grundstückspreise für Einfamilienhäuser in allen Bezirken im unterschiedlichen Ausmaß gestiegen sind. Lienz ist mit einer Steigerung von 4,94 Prozent das Schlusslicht, im Gegensatz zu Kufstein oder Innsbruck Land, wie Tirols Fachgruppenobmann-Stellvertreter Arno Wimmer anmerkt: „Sehr dynamisch war die Entwicklung in Innsbruck-Land, wo zum Teil sogar Preissteigerungen von über zehn Prozent zu verzeichnen waren. Die Nachfrage nach Grundstücken übertrifft das Angebot allerdings bei weitem, wenngleich zu bemerken ist, dass nicht mehr jeder Preis bezahlt wird. Und auch nicht jedes Grundstück verkauft wird.”

Fachgruppenobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänger Philipp Reisinger (l.) und Obmann-Stv. Arno Wimmer präsentierten den Immoblilienpreisspiegel 2020.

Fachgruppenobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänger Philipp Reisinger (l.) und Obmann-Stv. Arno Wimmer präsentierten den Immoblilienpreisspiegel 2020. Foto: WKT

Es ist festzustellen, dass bei vielen Grundstücken, die bereits gewidmet sind, die Eigentümer vielfach keine Verkaufsabsichten haben und diese somit dem Markt nicht zur Verfügung stehen. „Ein generelles Tiroler Problem“ meint Philipp Reisinger, der in der Region Kitzbühel eine ähnliche Entwicklung sieht: „Gewidmetes Bauland ist vielfach nicht am Markt, Neuwidmungen erfolgen eher zögerlich.

Bei den Eigentumswohnungen-Erstbezug sind die Preise laut Immobilienpreisspiegel durchwegs leicht bis mittel gestiegen. In Innsbruck-Stadt ist im Schnitt eine Steigerung von knapp 5 Prozent zu verzeichnen, wobei in sehr guter Wohnlage die Preissteigerungen etwas höher waren. Die höchste durchschnittliche Steigerung gab es allerdings in Innsbruck-Land mit 5,34 Prozent. Arno Wimmer: „Dies ergibt sich aus der Tatsache, dass viele die Preise in der Stadt Innsbruck nicht mehr bezahlen können und daher in die Umgebung von Innsbruck ziehen.“

Bei den gebrauchten Eigentumswohnungen waren mit einer Ausnahme in allen Bezirken Preissteigerungen festzustellen, die jedoch von Bezirk zu Bezirk sehr unterschiedlich ausfielen – auch abhängig von Lagekriterium und Wohnwert. „In Kitzbühel und Kufstein ist ein gleichmäßiger Preisanstieg in allen Qualitätsklassen im Bereich von Eigentumswohnungen zu beobachten“, attestiert Philipp Reisinger. Naturgemäß in Kitzbühel auf einem höheren Niveau. Gebrauchte Wohnungen, durchaus auch in mäßigen Wohnlagen, haben erstaunlich kräftiger zugelegt. „Dies zeigt den Bedarf an preiswertem Wohnraum im Wohnungseigentum“, so der Fachgruppenobmann: „Ebenfalls signifikant für ganz Tirol.“

Was die Mietpreise betrifft, so sind bei den Wohnungen, für die die Mietzinsobergrenze nicht gelten, überwiegend in allen Bezirken die Preise zwischen 3 und 4 Prozent gestiegen. „Wie sich die Mietpreise auf Grund der Corona- Krise entwickeln ist derzeit schwer vorauszusehen“, so Arno Wimmer, stv. Fachgruppenobmann für Tirol: „In Innsbruck hängt dies zusätzlich davon ab, wie sich die Zahl der Studenten entwickeln wird.“

Die Preise für Grundstücke zur Betriebsansiedlung sind fast durchwegs – zum Teil auch überproportional – gestiegen. Auch hier ist die Nachfrage größer als das Angebot und gewidmete Grundstücke werden am Markt vielfach nicht verkauft, allenfalls nur in Baurecht vergeben.

Eine ähnliche Preissituation für Büroflächen. Je nach Bezirk, Lage und Zustand sind die Preissteigerungen sehr unterschiedlich ausgefallen. „Welche Auswirkungen die Corona-Krise auf die Büromieten hat, ist noch nicht abschätzbar. Die vermehrte Nutzung von Homeoffice könnte allerdings dazu führen, dass die Mieten für Büros in schlechteren Lagen leicht nachgeben könnten“, so Arno Wimmer.

Der Ausblick nach Corona

Klar ist, dass in Krisenzeiten die Investitionsbereitschaft am Kaufsektor zurückgeht. Man arrangiert sich oftmals mit der Situation und scheut dann, wenn Mangel droht, eine Veränderung. “Dieser psychologische Mechanismus macht auch vor der Immobilienwirtschaft nicht halt und könnte weitgehend zu einer Stagnation der Preise führen. Kollegen berichten in den urbanen Bereichen durchaus von akzeptabler Nachfrage, im ländlichen Raum (Kitzbühel eingeschlossen) ist die Nachfrage gering. Allein, die geringere Transaktion an Verkäufen (einerseits verursacht durch den Shut-down, andererseits durch die mancherorts verminderte Kaufkraft nach der Krise) könnte zu einer Preisdämpfung führen. Am ehesten scheinen bebaubare Grundstücke den Preis zu halten, da dort von einer langfristigen Kaufmotivation, verbunden mit einer sicheren Anlageform, auszugehen ist”, erklärt der Fachgruppenobmann.

Der Kauf von Vorsorgewohnungen wird jedoch von manchem Anleger verschoben werden. Die Mietpreise, sofern nicht geregelt, orientieren sich nach Güteklasse und momentanem Bedarf. “Da der Bedarf in Tirol kaum rückläufig sein wird, kann auch hier von einer gewissen Preisstabilität ausgegangen werden. Die Kundenorientierung hin zu höherwertigen Mietobjekten könnte allerdings Mietangebote minderer Qualität unter Druck bringen.”

Der Gewerbeimmobilienmarkt wird vergleichsweise stärker von der konjunkturellen Entwicklung berührt als der private Wohnimmobilienmarkt. Beim Gewerbemietmarkt ist der Einzelhandelsflächenmarkt von den Folgen der Corona-Krise besonders stark betroffen. “Da bislang nicht abzusehen ist, wann die Konsumfreude der Bevölkerung wieder an Vor-Corona-Zeiten anschließt muss hier doch mit räumlichen Veränderungen, Betriebsaufgaben und anderen für die Mietzinsentwicklung nachteiligen Verwerfungen gerechnet werden. Die Verwerfungen in der Ebene „Hotellerie“ sind bislang noch nicht abschätzbar”, fügt Fachgruppen-Stv. Arno Wimmer an.

Anpassung der Förderungsrichtlinien

Die Politik ist mehr denn je gefordert, Maßnahmen zu treffen, die Regionen für die Menschen leistbar und lebenswert zu machen. “Für die Schaffung von preiswertem Wohnbau sieht die Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder die weitere Anpassung der Förderungsrichtlinien, insbesondere der förderbaren Grundkosten, auf ein marktkonformes Niveau, als unerlässlich an. Wir fordern die Fokussierung des Landes Tirol auf die Eigentumsbildung der jungen Bevölkerung. Eine Subjektförderungsoffensive wäre gefragt. Vereinfachte Bauvorschriften würden preiswerteres Bauen ermöglichen. Leider ist derzeit das Gegenteil der Fall. Ein Beispiel ist hier die verpflichtende Vorsorge von E-Ladestationen an Garagen im Wohnbau”, erklärt Philipp Reisinger abschließend.

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