Miet- und Pachtverträge richtig kündigen

Wann und wie ein Miet- oder Pachtvertrag – sogenannte Bestandverträge – beendet werden kann, hängt davon ab, ob der Vertrag befristet oder unbefristet abgeschlossen wurde. Zudem spielt eine Rolle, ob auf den Vertrag die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) anzuwenden sind.

Unterschied zwischen Miet- und Pachtvertrag:

Werden lediglich Geschäftsräumlichkeiten entgeltlich überlassen, die nur dem Gebrauch dienen, liegt ein Mietvertrag vor. Ist hingegen ein lebendes Unternehmen Gegenstand des Vertrages, handelt es sich um einen Pachtvertrag. Neben den Räumen muss also einem Pächter auch das beigestellt werden, was wesentlich zum Betrieb des Unternehmens und dessen wirtschaftlichem Fortbestand gehört. Dazu zählen bspw. die Betriebsmittel, der Kundenstock, die Vereinbarung einer Betriebspflicht, etc. Jedenfalls muss das wirtschaftliche Interesse des Verpächters an der Weiterführung des Betriebes er-kennbar sein.

Anwendungsbereich des MRG bei Mietverträgen über Geschäftsräumlichkeiten:

Zur Gänze vom MRG ausgenommen sind:

  • Mietgegenstände, die im Rahmen des Betriebes eines Beherbergungs-, Garagierungs-, Verkehrs-, Flughafenbetriebs-, Speditions-, Lagerhausunternehmens oder eines Heimes vermietet werden,
  • befristete Mietverträge mit einer maximalen Laufzeit von sechs Monaten,
  • Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbstständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten (Räume, die nachträglich durch einen Ausbau des Dachbodens neu geschaffen wurden oder werden zählen nicht),
  • Mietverträge über unbebaute Flächen, sofern sie nicht mit Räumlichkeiten mit-gemietet sind.

Unbefristete Bestandverträge:

Diese können unter Einhaltung des vereinbarten Kündigungstermins und der vereinbarten Kündigungsfrist beendet werden. Unter Kündigungstermin wird der Zeitpunkt verstanden, an dem das Miet- oder Pachtverhältnis enden soll. Kündigungsfrist ist jene Zeitspanne, die zwischen der Zustellung der Kündigung und dem Kündigungstermin liegen muss.

Wurde diesbezüglich im Vertrag nichts vereinbart gilt Folgendes:

  • Pachtverträge: Diese können unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten jeweils zum 30.6. oder zum 31.12. eines jeden Jahres gekündigt werden. Eine Sonderregelung besteht bei land- und forstwirtschaftlichen sowie gärtnerisch genutzten Pachtbetrieben.
  • Mietverträge: Geschäftsraummietverträge können zum Ende eines jeden Kalenderquartals (31.3., 30.6., 30.9., 31.12.) unter Einhaltung einer 3-monatigen Kündigungsfrist gekündigt werden.

Achtung: Bei Anwendbarkeit des MRG kann der Vermieter nur aus sehr wenigen im Gesetz angeführten Gründen kündigen (Kündigungsschutz des Mieters). Ansonsten ist eine Kündigung nicht möglich.

Rechtswirksamkeit und Form der Kündigung:

Damit die Kündigung rechtswirksam ist, muss sie vor Beginn der Kündigungsfrist dem anderen Vertragsteil zugestellt worden sein. Das heißt, die Zeit des Postlaufes ist zu berücksichtigen.

Bei Mietverträgen, die nicht dem MRG unterliegen, und bei Pachtverträgen ist eine formlose Kündigung zulässig, wenn vertraglich nichts anderes vereinbart wurde. Es empfiehlt sich jedoch aus Beweisgründen eine Kündigung per „Einschreiben“ oder gegen eine Übernahmebestätigung vorzunehmen.

Mietverträge, die dem MRG unterliegen, können vom Mieter gerichtlich oder schriftlich gekündigt werden. Der Vermieter hingegen kann nur gerichtlich kündigen. Für die Rechtzeitigkeit einer gerichtlichen Kündigung ist zusätzlich zur Dauer der Zustellung auch die Bearbeitungszeit bzw die Weiterleitung durch das Gericht zu berücksichtigen.

Befristete Bestandverträge:

Wurde der Vertrag befristet für eine bestimmte Dauer abgeschlossen, sind beide Vertragsteile an die vereinbarte Laufzeit gebunden. Mit Ablauf der Frist erlischt der Vertrag automatisch, ohne dass es einer Kündigung oder einer sonstigen Erklärung bedarf.

Eine Kündigung vor Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer ist nur dann möglich, wenn im Vertrag ein vorzeitiges Kündigungsrecht eingeräumt wurde.

Achtung: Im Anwendungsbereich des MRG muss die Befristungsvereinbarung schriftlich erfolgen. Wurde die Befristung nicht schriftlich vereinbart, liegt automatisch ein unbefristeter Mietvertrag vor.

Einvernehmliche Auflösung:

Diese liegt vor, wenn beide Vertragspartner eine Einigung darüber erzielen, dass sie das Miet- bzw Pachtverhältnis nicht mehr fortsetzen wollen. Eine einvernehmliche Auflösung ist immer und ohne jegliche Einschränkung möglich. Aus Beweisgründen ist Schriftlichkeit zu empfehlen.


» Service Podcast: Beendigung von Miet- und Pachtverträgen


» Weitere Informationen:

Abteilung Wirtschaftsrecht, Steuerrecht und Umwelt
Mag. Petra Bletzacher
T 05 90 90 5-1111
E petra.bletzacher@wktirol.at
W WKO.at/tirol/wu

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