So wird die Bemessungsgrundlage zur Grunderwerbsteuer berechnet

Seit 1. Jänner 2016 gibt es bei der Grunderwerbsteuer wesentliche Änderungen – wichtig ist unter anderem die Unterscheidung ob es sich um einen entgeltlichen oder einen unentgeltlichen Erwerbsvorgang handelt.

Mit 21. Dezember 2015 wurde die noch ausstehende Pauschalwertverordnung beschlossen und im Jänner dieses Jahres seitens der Finanz die Einrichtung eines Pauschalwertrechners zur einfachen Ermittlung der Steuerbemessungsgrundlage angekündigt.

Bemessungsgrundlage: Bei einem entgeltlichen Erwerbsvorgang ist so wie bisher die Gegenleistung die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Bei unentgeltlichem Erwerb ist seit 1. Jänner 2016 stets der Grundstückswert als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer heranzuziehen. Der Grundstückswert kann auf drei verschiedene Weisen ermittelt werden.

Zum einen kann der Grundstückswert über das sogenannte Pauschalwert-Modell berechnet werden. Die Formel dazu lautet wie folgt: (anteilige) Grundfläche mal dreifachem Bodenwert/m2 x Hochrechnungsfaktor, dazu kommt der Gebäudewert: Nutzfläche bzw. (anteilige) Bruttogrundfläche x Baukostenfaktor (je nach Alter und Art des Gebäudes anzusetzen). Hierzu soll nach Auskunft des BMF bald ein Pauschalwertrechner bereitgestellt werden.

Die zweite Variante lässt den Wert von einem geeigneten Immobilienpreisspiegel ableiten. Für 2016 kann dazu der Immobilienpreisspiegel der WKÖ verwendet werden. Ab 2017 werden die Immobilienwerte der Statistik Austria herangezogen.

Als dritte Variante kann der Nachweis des geringeren gemeinen Wertes mittels Sachverständigengutachten erfolgen.

Unterscheidung Entgeltlichkeit/Unentgeltlichkeit:

Als unentgeltliche Erwerbe kommen Erbanfall, Vermächtnis, Erfüllung eines Pflichtteilsanspruchs oder Erwerbe unter Lebenden im begünstigten Familienkreis in Betracht. Innerhalb des Familienverbandes wird immer Unentgeltlichkeit angenommen (daher immer Grundstückswert als Bemessungsgrundlage).

Außerhalb des Familienverbandes gilt:

•  Unentgeltlichkeit, soweit Gegenleistung <30 Prozent des Grundstückswertes

•  Teilentgeltlichkeit, soweit Gegenleistung zwischen 30 Prozent und 70 Prozent des Grundstückswertes

•  Entgeltlichkeit, soweit Gegenleistung > 70 Prozent des Grundstückswertes

Soweit eine Gegenleistung vorliegt, deren Höhe aber nicht zu ermitteln ist (z. B. bei komplexen Scheidungsvergleichen), werden 50 Prozent Gegenleistung angenommen, gilt somit als teilentgeltlich.

Steuersatz: Für entgeltliche Erwerbe liegt der Steuersatz wie auch bisher schon bei 3,5 Prozent.

Für unentgeltliche Erwerbe gilt ein Stufentarif: Bei einem Grundstückswert bis 250.000 Euro beträgt der Steuersatz 0,5 Prozent. Für die nächsten 150.000 Euro beträgt der Steuersatz 2,0 Prozent, darüber hinaus 3,5 Prozent

Bei teilentgeltlichen Erwerben unterliegt der unentgeltliche Teil dem Stufentarif, der entgeltliche Teil dem normalen Grunderwerbsteuertarif.

Für die Ermittlung des Stufentarifs sind Erwerbe, die zwischen denselben Personen innerhalb von fünf Jahren stattgefunden haben, zusammenzurechnen. Eine Zusammenrechnung findet auch dann statt, wenn eine wirtschaftliche Einheit innerhalb der Fünf-Jahres-Frist an dieselbe Person fällt, auch wenn die Übergeber unterschiedlich sind.

Betriebsübergaben: Für unentgeltliche und teilentgeltliche Betriebsübergaben besteht ein Freibetrag in Höhe von 900.000 Euro. Bei Weitergaben innerhalb des Familienverbandes wird immer Unentgeltlichkeit angenommen, sodass der volle Freibetrag zur Anwendung gelangt. Die Grunderwerbsteuer ist aber mit maximal 0,5 Prozent vom Grundstückswert für den unentgeltlichen Teil (ohne Freibetrag) begrenzt.

Spezielle Regelungen gibt es noch zu Anteilsvereinigungen und-übertragungen sowie zu Umgründungen.

Merkblatt: Einen detaillierten Überblick zu diesem Thema gibt es in einem Merkblatt der WK Tirol zur Grunderwerbssteuer neu ab 1. Jänner 2016. Das Merkblatt kann im Internet unter www.WKO.at/tirol/steuer heruntergeladen werden.

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